Mietrecht/ Wohnungseigentumsrecht

Im Mietrecht können sich bereits vor Abschluss eines Mietvertrages, aber auch während der Vertragsdauer oder bei der Beendigung verschiedene Fragen und Probleme ergeben. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter gerne hinsichtlich folgender Punkte:

Entwurf eines Mietvertrages
unzulässige Klauseln im Mietvertrag, insbesondere zu Renovierungspflichten, Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen sowie Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten
Missachtung der Hausordnung
ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, insbesondere Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung und Räumungsklage
Rückzahlung der Kaution
Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache; vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel); Staffelmiete; Indexmiete; Mieterhöhung wegen Modernisierung
Mietminderung wegen Mängel (z. B. wegen Schimmel, Lärmbelästigungen, Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit)
Nebenkostenabrechnung: Betriebskosten, Wasser- und Heizkosten, Stromkosten, Hausmeisterlohn und Gärtnerkosten

Selbstverständlichen beraten und vertreten wir auch Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen im Bereich des Wohnungseigentümergemeinschaftsrechts.

Bei einer Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Sondereigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

Im Hinblick auf die Verantwortlichkeit und Kostentragungspflicht ist vor allem die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bedeutsam.

Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Räume der Wohnung mit den dort eingebrachten Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel sowie nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen. Aber auch weitere Räume wie z. B. der Dachboden oder Keller können Sondereigentum darstellen.

Hingegen sind sämtliche tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, das Dach und Fenster sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer.

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer, die des Gemeinschaftseigentums dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat. Wenn es sich bei dem Verwalter um eine Gesellschaft (z. B. GmbH) handelt, spricht man von der Wohnungseigentumsverwaltung.

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Aus diesem Grund muss der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufstellen, welcher die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlich an den Verwalter zu zahlende Vorschüsse (Hausgeld, auch Wohngeld genannt) festlegt. Der Wirtschaftsplan muss sodann durch die Wohnungseigentümer-versammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Mit dem gezahlten Hausgeld werden auch Instandsetzungsrücklagen gebildet. Reichen diese z. Bsp. bei größeren Sanierungsmaßnahmen nicht aus, wird bei den Wohnungseigentümern entsprechend dem Verteilungsschlüssel eine sog. Sonderumlage erhoben.

Zu unseren Tätigkeiten gehören daher neben der Prüfung von Kaufverträgen über Wohnungseigentum und von Teilungserklärungen auch die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung und die Beitreibung von Hausgeld- bzw. Sonderumlagerückständen.